KİRA SÖZLEŞMESİ HAZIRLANIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR ?

Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarının korunması açısından son derece önem arz eden Kira Sözleşmelerinin standartları, 2011 yılı itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile belirlenmiştir. Genel koşullar, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu tarafından belirlenen ve bütün kira sözleşmeleri için geçerli olan şartlardır. Bu şartlar, kanunda belirtilen kiracı ve ev sahibi arasındaki temel ilişkileri belirlerken özel şartlar ise ilgili kanundan bağımsız şekilde tamamen kiracı ve ev sahibi arasında belirlenmektedir. Yani ev sahibi ve kiracı koşullarını karşılıklı olarak kendilerinin belirledikleri bir sözleşme oluşturarak böylece bunu yasal bir zemine oturtmuş olurlar. Sözleşme, hukuksal olarak her iki tarafın da beyanı olarak kabul edilmektedir. Kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracının yasal olarak uyması gereken koşulları belirlediğinden mutlaka çok dikkatli düzenlenmelidir. 

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Yani ev sahibinin mülkünü belirli bir dönem kullanabilmesi için kiracıya verdiğini belirten sözleşmedir. Kira sözleşmesinin çeşitli standartları vardır. Örneğin standart bir kira sözleşmesi mülk ile birlikte kiracıya teslim edilen eşya ve demirbaşlar (1) ile özel (2) ve genel koşulların (3) belirtildiği alanlar olmak üzere 3 bölümden oluşmaktadır. Kira sözleşmeleri kiracı, ev sahibi ya da emlakçı tarafından hazırlanacağı gibi internet üzerinde pek çok kaynakta bulunabilecek sözleşme örnekleri de kullanılabilir fakat tavsiye etmemekteyiz bu konuda alanında uzman avukatkardan yardım alınması faydalı olacaktır. Kira sözleşmeleri genellikle bir yıllık imzalansa da süre tamamen her iki tarafın kararına göre değişebilmektedir. Tabii asıl önemli konu kiracıların ve ev sahiplerinin uyması gereken kurallar ve hakları yasa ile koruma altına alınmıştır.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi

Kira sözleşmelerinin yenilenmesi esnasında en büyük anlaşmazlık, kiraya yapılacak zam oranı konusunda çıkmaktadır. Yapılacak zammın üst sınırı yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilmiştir. Kanunun 344. maddesi gereğince, yenilenen kira kontratında yapılacak kira zammının üst sınırı, bir önceki yılın Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi olarak belirlenmiştir. Bunun üst sınır olduğunu, ev sahibinin her yıl belirli oranda zam yapmak zorunda olmadığını bilmekte fayda var. (Üretici Fiyatı Endeksi (ÜFE), belirli bir referans döneminde ülke ekonomisinde üretimi yapılan ve yurtiçine satışa konu olan ürünlerin, üretici fiyatlarını zaman içinde karşılaştırarak fiyat değişikliklerini ölçen fiyat endeksidir) 8 Ocak 2019 tarihinde resmi gazete yayımlanan kanun değişikliği ile kira sözleşmesi yenilemesinde en fazla yapılabilecek zam oranı "TÜFE 12 aylık ortalama" olarak değiştirildi. Öte yandan enflasyon oranları yapılabilecek en üst kira zam oranını belirlemede kullanılır. Asıl kira artış oranı ise ev sahibi ve kiracının anlaşmasına göre (TÜFE 12 aylık ortalamayı geçmemek şartı ile) belirlenir.

Kira artışı hesaplaması aşağıdaki seçenekler ile yapılabilir

Yasal Oran - TÜFE (12 aylık ortalama): Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalaması temel alınarak kira artışı hesaplanır. Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi yenilemesinde yapılabilecek en yüksek yasal zam oranıdır.
TÜFE (Gecen yılın aynı ayına göre): Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) gecen yılın aynı ayına göre değişim oranı temel alınarak kira artışı hesaplanır.
Yİ-ÜFE (12 aylık ortalama): Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) 12 aylık ortalaması baz alınarak kira artışı hesaplanır. 2019 yılından önce en yüksek kira zam oranı belirlenmesinde yasal olarak bu oran kullanılıyordu.
Yİ-ÜFE (Gecen yılın aynı ayına göre): Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) gecen yılın aynı ayına göre değişim oranı temel alınarak kira artışı hesaplanır.
(TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 - 12 aylık ortalama: TÜFE+Yİ-ÜFE 12 aylık ortalaması toplanarak 2'ye bölünmesi ile bulunan oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.
TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 - Geçen yılın aynı ayına göre: TÜFE+Yİ-ÜFE gecen yılın aynı ayına göre toplanarak 2'ye bölünmesi ile bulunan oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.
Özel Oran: Enflasyon oranları haricinde özel olarak girilen oran temel alınarak kira artışı hesaplanır. Özel oran, geleceğe yönelik yapılacak tahmini kira artışı hesaplamaları için de kullanabilir.

Kira sözleşmesi hazırlarken uyulması gereken noktalar

Kira sözleşmesi hazırlarken uyulması gereken basit ama çok önemli noktalar bulunmaktadır. Kiraya verilecek mülkün cinsi ve adresi sözleşmeye hatasız şekilde yazılmalıdır. Yine ev sahibi ve kiracının kişisel bilgileri de hatasız ve eksiksiz bir şekilde sözleşmede yer almalıdır. Özellikle faturaların kiracının üzerine geçirilmesi için bu bilgilerin hatasız ve eksiz olması gerekmektedir.

Sözleşmede ıslak imzalar mutlaka yer almalı

Sözleşmede yer alan ıslak imzaların sahiplerinin ev sahibi ve kiracının olması gerekmektedir. Bazı durumlarda ev sahibi ya da kiracı vekâletname aracılığı ile imza yetkisini bir başkasına verebilmektedirler. Eğer böyle bir şey söz konusuysa vekâletnamelerin mutlaka noter onaylı olup olmadığı kontrol edilmelidir.Sözleşmede kiranın hangi zaman aralıklarında (her aybaşında mı, her 3 aylık dönemlerde mi vb.) ödeneceği açık bir şekilde ifade edilmelidir. Kira konusunda bir başka önemli konu ise kiranın tutarının hatasız hem rakam hem de yazı ile belirtilmesidir.

Ödemesi yapılan ücretler sözleşmede belirtilmeli

Sözleşmede belirtilmesi gereken bir diğer konu da peşin ödemesi yapılan depozito gibi ücretlerin hatasız ve açık şekilde belirtilmesidir. Depozitonun hangi koşullarda verileceği ya da hangi koşullarda iade edilmeyeceği açık bir şekilde sözleşmede yer almalıdır.Yapılacak zam oranının da yine detaylarla belirtilmesi önemlidir. Kiranın bankaya yatırılması yasal zorunluluk olsa da yine sözleşmede yer verilmesi önemlidir. Sözleşme düzenlenirken evde bulunan klima, ankastre, kombi ya da benzeri eşyalar ve bu eşyaların mevcut durumları detaylı bir şekilde belirtilmelidir. Kira sözleşmesinin süresi de açık bir şekilde imzalanan dokümanda belirtilmelidir. Unutulmamalıdır ki kira sözleşmesi bir yıllık yapılabildiği gibi daha uzun süreli olarak da yapılabilmektedir.

Noter huzurunda da imzalanabilir

Sözleşmeler sadece ev sahibi ve kiracı arasında düzenlenip imzalandığı gibi noter huzurunda da imzalanabilir. Fakat bazı durumlarda ek protokol düzenleme ihtiyacı doğabilir. Böyle durumlarda sözleşme yeniden düzenlenebildiği gibi mevcut sözleşmeye ek protokol da yapılabilir. Sözleşme düzenlenirken her iki taraf için de birer kopya hazırlanmalıdır. Hazırlanan kopyalar gerek kiracı gerekse de ev sahibi tarafından mutlaka saklanmalıdır.

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ev sahibinin yükümlülüğündedir

Sözleşmede ayrıca konut vergisi, aidat, Zorunlu Deprem Sigortası gibi konuların sorumlu olduğu taraf da mutlaka belirtilmelidir. DASK yani Zorunlu Deprem Sigortası yasal olarak yaptırılması gerekmektedir. DASK, deprem sırasında ya da sonrasında oluşabilecek binaya yönelik hasarlarda ev sahibine maddi güvence sunan bir sigorta çeşidi olduğundan ev sahibi tarafından karşılanmaktadır.DASK ile depremin, deprem sonucu yangının, deprem sonucu infilakın ve deprem sonucu yer kaymasının sigortalı binalarda doğrudan neden olacağı maddi zararlar (temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar ve bacalarda meydana gelenler de dahil olmak üzere), DASK tarafından, sigorta bedeline kadar teminat altına alınmaktadır. (DASK her yıl inşaat maliyetlerindeki artışa göre belirlediği azami bir tutarda teminat sağlar.