Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, kişilerin özel mülkiyeti altında bulunan taşınmaz mallarına kamu yararı gözetilerek el konulması işlemine verilen bir isimdir. Devletleştirme olarak da adlandırılan bu işlemde kamu yararı esastır. Ancak taşınmaz malların sahibi olan kişilerin de hakları gözetilir ve kamu yararına kullanılacak taşınmazın bedeli kişilere ödenir. Kamulaştırma özel mülkiyetin tamamına el koyma şeklinde olabileceği gibi bir kısmına el koyma şeklinde de olabilir. Özel mülkiyet alanında kamulaştırmaya karar verildiği durumlarda mülk sahibinin rızasının alınması zorunluluğu bulunmaz.

Kamulaştırma Türleri Nelerdir?

Kamulaştırma işlemi devlet ve kamu yönetimleri tarafından gerçekleştirilir. Yapılacak işlemin usulleri yasalarla belirlenmiştir ve işlemi yürütecek kişiler bu yasalara uyarak hareket ederler. Özel mülkiyetler için kamu yararı güdülerek gerçekleştirilen kamulaştırma işlemi kendi içinde farklı türlere ayrılır. Kamulaştırmanın türleri şunlardır;

Kısmen kamulaştırma: Gerçek veya tüzel kişiliklere ait taşınmaz malların belirli bir kısmının kamulaştırılması işlemidir. Bu işlemde okul, hastane veya diğer projeler için ihtiyaç duyulan alan kullanılır. Bu işlemde taşınmaz malların kullanılan bölümü için ödeme yapılır. Taşınmaz malın kalan kısmının kullanılamayacak halde olması durumunda mal sahibi taşınmazının kalan kısmının da kamulaştırılması talebinde bulunabilir. Ancak bunun için kararı takip eden 30 günü aşmaması gerekir.
Trampa yolu ile kamulaştırma: Kamu yararına kullanılacak taşınmaz mal yerine bedel ödemeksizin mülkiyet sahibine taşınmaz mal verilmesini ifade eden işlemdir. Bu işlemin gerçekleşmesi için mal sahibinin rızası gerekir.
Acele kamulaştırma: Taşınmaz malın Cumhurbaşkanı kararınca veya yurt savunmasında kullanılması amacıyla kamulaştırılması ihtiyacının ortaya çıkmasıyla yapılan kamulaştırma işlemidir. Bu işlemde aciliyet söz konusudur ve bu nedenle taşınmazın bedeli 7 gün içinde belirlenerek mal sahibinin hesabına yatırılır.
Özel kişiler yararına kamulaştırma: Bu türde de devletleştirme işlemi devlet ve kamu tüzel kişiliklerince yapılır. Ancak söz konusu taşınmazın bedeli özel kişilerce yapılır. Böylelikle yapılacak kamu yararına proje özel kişilerin mülkiyetine geçmiş olur.

Kamulaştırma türlerindeki işlemler ve detaylar yasalarla belirlenmiştir. Bu nedenle kararın çıkması durumunda mülkiyet sahiplerinin itiraz hakkı saklı tutulmak kaydıyla yasalara uyması gerekir.

Kamulaştırma Şartları Nelerdir?

Okul, hastane ve yol gibi kamu yararına yapılacak projeler için gerçekleştirilecek kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için şartların uygun olması gerekir.

Kamulaştırmanın yapılmasını sağlayacak şartlardan bazıları ise şunlardır;

Devletleştirme işlemi sadece devlet ve tüzel kişilikler tarafından yapılabilir.
Kamu yararını taşıyan kamulaştırma yasa ve kanunlarda belirtilen şartlara uygun olmalıdır.
Kamu yararının bulunması gerekir.
Taşınmaz mallar için mal değerine uygun bedel peşin olarak ödenmelidir.
Taşınmaz mallar üzerine kamulaştırma kararı çıkarılmalıdır.
Proje ve taşınmaz malın bedelinin ödenmesi için yeterli ödeneğin bulunması gerekir.

Bunlara ek olarak taşınmaz mal için gerçekleştirilecek kamulaştırma süreci kanunlara uygun şekilde yapılmalıdır. Kanuna uygunsuzluk durumunda adli işlemler uygulanır.

Kamulaştırma Aşamaları Nelerdir?

Kamunun yararına olacak projeler için mülk sahiplerinin taşınmaz mallarına yapılacak kamulaştırmanın iki temel aşaması vardır. Bunlar idari ve adli aşamalardır.

Kamulaştırmada İdari Aşamalar

İdari aşama, kamulaştırma işlemini gerçekleştirmek için görevlendirilmiş idarenin hazırlık aşamalarını eksiksiz şekilde yerine getirmesini kapsayan aşamadır. Bu aşamanın doğru şekilde gerçekleşmesi sayesinde planlanan projenin hayata geçirilmesi mümkün olur. İdari aşamada yetkisi kanunla belirlenmiş olan idare ilk olarak taşınmaz malların tespitini yapar. Projenin gerçekleşeceği alandaki taşınmaz malların tespit edilmesinin ardından proje için yeterli ödeneğin bütçeye konmasını sağlar. Taşınmaz malın tespit edilmesi ve ödeneğin konulmasının ardından taşınmaz için kamu yararı kararı alır. Kararın alınmasının ardından kanun tarafından onay yetkisi verilen makamların karar için onay vermesini sağlar. Onayın ardından kamulaştırma kararı çıkarılır ve tapu şerhi sağlanır. Tapunun ardından mal için değer belirlenir ve mal sahibi ile pazarlık yapılır. Pazarlığın olumlu olması durumunda bedel ödenerek kamulaştırma gerçekleşir.

Kamu Yararı Kararı Verecek Makamlar Hangileridir?

Kamulaştırmanın yapılacağı taşınmaz mallar için kamu yararı kararı belirli makamlar tarafından verilir. Bu makamlar dışında kamu yararı kararının verilmesi mümkün değildir. Ayrıca verilen karar geçersiz sayılır.

Kamu yararı kararı verecek makamlar ise şunlardır;

Köy yararına yapılacak işlem için köy ihtiyar kurulu
Belediye yararına yapılacak işlem için belediye encümeni
Devlet yararına yapılacak işlem için il idare kurulu
Üniversite yararına yapılacak işlem için üniversite rektörü
İle bağlı köyler ve belediyeler için yapılacak işlem için il idare kurulu

Kamu yararı kararı Bakanlar Kurulu veya Bakan tarafından veriliyorsa bunlar için onay gerekmez. Gerçek kişiler yararına yapılacak kamulaştırmada valinin onayı gerekir.

Kamu Yararı Kararını Onaylayacak Makamlar Hangileridir?

Taşınmaz mallar için kamu yararı kararının alınması kamulaştırma işleminin gerçekleşmesi için yeterli değildir. Kararın alınmasından sonra söz konusu kararın onaylanması gerekir.

Kamu yararı kararını onaylayacak makamlar ise şunlardır;

Vali,
Belediye encümeni,
Kaymakam,
Köy ihtiyar kurulu,
Rektör,
Kurul başkanı,
Genel müdür,
Bakan ve yüksek kurum başkanıdır.

Projeler kimin veya neyin yararına olacaksa onay makamı da ona göre değişir. Örneğin köy yararına yapılacak kamulaştırmada onay hakkı köy ihtiyar kurulunundur. Üniversite yararına yapılacak kamulaştırmalarda onayı üniversite rektörü verir.

Kamulaştırmada Adli Aşamalar

Kamulaştırmanın ikinci aşaması adli aşamadır. Adli aşamada ilk olarak kamulaştırma bedeli tespit edilir. Tespitin ardından taşınmaz mal için asliye hukuk mahkemesinde tescil davası açılır.Davanın açılmasının ardından mal sahibine tebligat ulaştırılır. Görülecek duruşmada idare ve mal sahibine taşınmaz için belirlenen bedel konusunda anlaşmaları teklif edilir. Bedel konusunda anlaşma sağlandığında hakim işlemi onaylar.

Kamulaştırma Bedelinde Anlaşılamazsa Ne Olur?

Kamulaştırılacak taşınmaz için bedel tespiti ve tescili davasında hakim idare ve mal sahibinin bedel konusunda anlaşma sağlamasını talep eder. Ancak Mal sahibinin veya idarenin bedel için itiraz etmesi mümkündür. Bu durumda hakim kamulaştırma için bedelin belirlenmesi yetkisini tayin edeceği bilirkişiye verir. Hakim tarafından görevlendirilen bilirkişi 15 gün içerisinde taşınmaz mal için araştırma yaparak bedel belirler. Belirlenen bedel kabul edilerek mal sahibine ödenir ve tescil işlemi yapılır.

Kamulaştırma Ne Zaman Kesinleşir?

Kamu yararına yapılacak projeler için özel mülk alanlarının kamulaştırılması işlemi belirli süre içerisinde gerçekleşir. Hazırlık, tespit ve anlaşma aşamaları gerçekleşeceğinden kamulaşmanın kesinleşmesi yaklaşık 6 aylık süreyi bulur. Kamulaştırma için bedelin uygun bulunmaması ve itirazın olması durumlarda süreç daha da uzayabilir. Ancak acele kamulaştırmalarda bu süre geçerli değildir.