Haksız inşaat ve taşkın yapı davası nedir? Normal koşullar altında bir inşaatın gerçekleşmesi için arsa sahibi, malzeme sahibi ve inşaatı yapacak kişi arasındaki anlaşmaya bağlanmıştır. Ancak bazı özel durumlarda sayılı taraflardan birinin bilgisi dahilinde olmaksızın inşaat gerçekleşmiş olabilecektir. Haksız inşaat yahut haksız yapı olarak adlandırılan bu durum Türk Medeni Kanunu’nun Eşya Hukuku isimli kitabında düzenlenmiştir. İlgili hükümlere göre haksız inşaatı gerçekleştiren kişi sayılı 3 durumdan birini gerçekleştirmiş olabilir:

• Başkasının arazisine kendi malzemeleriyle inşaat yapmış,
• Başkasının malzemeleriyle kendi arazisine inşaat yapmış,
• Başkasının malzemeleriyle başkasının arazisine inşaat yapmış olabilir.

Tüm bu durumlarda haksız inşaata maruz kalan kişilerin hakları ve bu hakkın kullanım koşulları ayrı ayrı düzenlenmiştir. 

İnşaatın Arsa Maliki Tarafından Yapılması Halinde Malzeme Malikinin Hakları

Arsa maliki kendi arazisi üzerinde bilerek yahut bilmeden başkasının malzemesiyle bir yapı inşa etmiş olabilir. Bu durumda malzeme malikinin koşullara göre 3 hakkı bulunmaktadır:

Malzemenin sökülüp geri verilmesini talep etme hakkı:

Türk eşya hukuku bakımından kural üstün arza tabi olmasıdır. Bu kurala göre arazi üzerindeki yapılar arazinin bütünleyici parçası olup arazi malikinin mülkiyetine tabi olacaktır. Ancak; inşaatın malzeme malikinin açık yahut örtülü rızası olmadan gerçekleştiği durumlarda şayet malzemenin sökülüp alınması aşırı bir zarara yol açmayacaksa malzeme malikinin talebi üzerine malzeme sökülüp geri verilebilecektir. Malzeme malikinin malzemelerin iade edilmesini talep ettiği durumda bunun için gerekli tüm masraflar arsa malikine ait olacaktır.

Tazminat talep etme hakkı:

Bir şekilde malzemenin sökülüp iade edilmesi mümkün değilse yahut malzeme maliki bu hakkını kullanmaktan imtina ediyorsa bu noktada arsa malikinden tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır.Tazminatın miktarı belirlenirken arsa malinin iyiniyetli olup olmadığı önem arz etmektedir. Eğer arsa maliki iyiniyetliyse, yani malzemelerin kendisine ait olmadığını bilmiyor ya da bilebilecek durumda değilse yahut malzeme malikinin inşaatın yapımına rızası olduğunu düşünüyor ve bu düşüncede haklıysa; arsa malikinin ödemekle yükümlü olduğu tazminat miktarı hakkaniyete göre belirlenecektir. Belirlenen tazminat malzemelerin değerine yakın veya eşit bir miktar olacaktır. Bu durumda tazminatın bağlı olduğu zamanaşımı sebepsiz zenginleşme hükümlerine tabi olacaktır. Arsa malikinin kötüniyetli olduğu durumlarda ise arsa maliki, malzeme malikinin haksız yapıdan kaynaklanan tüm zararlarını karşılamakla yükümlü olacaktır. Arsa malikinin kötüniyetli olması halinde tazminat talebine ilişkin zamanaşımı haksız fiil hükümleri çerçevesinde değerlendirilecektir.

Arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep hakkı:

Malzeme malikinin arazi mülkiyetinin kendisine devrini talep edebilmesi için arazi üzerinde yapılan yapının değerinin arazinin değerinden fazla olması gerekmektedir. Şayet durum bu şekildeyse ve malzeme maliki de iyiniyetliyse talep halinde uygun bir ücret karşılığında arazinin mülkiyetini devralabilecektir.Arazinin mülkiyetinin tamamının devredilmesinin mümkün olmadığı hallerde; arazi bölünebiliyorsa ve arazinin devredilmeyen kısmı arazi malikinin kullanımına uygun olacaksa bölünerek devredilmesi mümkün olacaktır.

İnşaatın Malzeme Maliki Tarafından Yapılması Halinde Arsa Malikinin Hakları

Malzeme maliki bilmeden yahut bilerek başkasının arazisine inşaat yapmış olabilir. Bu haksız inşaat halinde ise arazi malikinin ve malzeme malikinin hakları ayrı ayrı düzenlenmiştir.

Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep etme hakkı:

İnşaatın arazi malikinin rızası dışında yapılmış olması ve malzemelerin sökülmesinin aşırı bir zarara yol açmayacak olması durumunda talep üzerine malzemeler sökülerek malzeme malikine iade edilebilecektir. Malzemelerin sökülüp kaldırılmasına ilişkin masraflar malzeme malikine ait olacaktır. Ancak arazi malikinin açık yahut örtülü rızasının bulunması veya malzemelerin sökülmesinin aşırı zarara yol açacağı durumlarda arazi malikinin talebi reddedilecektir.

Malzeme malikinin tazminat talep etme hakkı:

Malzemenin sökülüp iade edilememesi durumunda üst arza tabidir kuralı gereği arazi maliki inşaatın da maliki olacaktır. Bu halde arazi malikinin malzeme malikine tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilecektir. Tazminat miktarı tarafların iyiniyet durumuna göre tespit edilecektir.Malzeme malikinin iyiniyetli olması halinde, arsa malikinin tazminat yükümlülüğü malzemelerin ve malzeme malikinin emeğinin değeri kadar olacaktır. Ancak bu tazminat miktarı yapılan yapının araziye katmış olduğu değer miktarını aşamaz. Tapuya kayıtlı olan taşınmazı, 3. Kişiden haricen satın alan malzeme malikinin iyiniyetli olmadığı kabul edilmektedir.Malzeme malikinin kötüniyetli olması halinde, tazminat miktarı malzemelerin değerini geçemeyecektir.Arazi maliki arazisi üzerinde bir inşaat yapıldığını görmüş ve buna ses çıkarmamışsa bu durumda arazi malikinin rızasının olduğu kabul edilmekte ve tazminat miktarı malzeme malikinin tüm zararlarını karşılayacak şekilde belirlenecektir.

Arazi mülkiyetinin malzeme malikine devredilmesini talep etme hakkı:

Haksız inşaatın değerinin arazinin değerinden fazla olması durumunda iyiniyetli olan taraf haksız yapı ile birlikte arazinin tamamı yahut bir kısmının malzeme malikine devredilmesini talep edebilir. Bu hakkın talep edilmesi bakımından iyiniyetli olan tarafın malzeme maliki veya arazi maliki olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Bu hakkın kullanımı neticesinde karşılık olarak malzeme malikinin arazi malikine uygun bir bedel ödemesi gerekmektedir.

İnşaatın 3. Kişi Tarafından Yapılması

Haksız inşaat bir başkasının malzemeleriyle başkasının arazisine 3. bir kişi tarafından yapılmış olabilir. Bu halde hem malzeme malikinin hem arazi malikinin hem de 3. kişinin hakları bulunmaktadır.

Arazi malikinin hakları:

İnşaatın arazi malikinin rızası olmaksızın yapılması ve malzemelerin sökülmesinin aşırı miktarda zarara yol açmayacak olması halinde malzemelerin sökülüp kaldırılmasını talep edebilir. İnşaatın yapımında malzeme malikinin rızası varsa söküm işlemleri masraflarını malzeme maliki karşılayacak, malzeme malikinin de rızası yoksa masraflar inşaatı yapan 3. Kişinin üzerine kalacaktır.Malzemelerin sökülüp atılmasının mümkün olmadığı yahut aşırı masraf gerektirdiği durumda ise arazi maliki haksız inşaatı yapan 3. Kişiden uygun miktarda tazminat talep etme hakkına sahiptir.

Malzeme malikinin hakları:

İnşaatın yapımında malzeme malikinin rızasının olmaması halinde malzeme maliki malzemelerin sökülüp kendisine iade edilmesini talep edebilir. Ancak bu talebin yerine getirilmesi için söküm işlemlerinin aşırı zarara yol açmaması gerekmektedir.Şayet arazi malikinin inşaatın yapımında rızası bulunuyorsa malzeme maliki “inşaatın arazi maliki tarafından başkasının malzemeleriyle yapılmış olması” halinde sahip olduğu tazminat ve arazinin mülkiyetinin devrini talep haklarını kullanabilecektir.Arazi malikinin inşaatın yapımında rızası olmaması halinde tazminat talebi sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edebilecektir. Haksız inşaatı yapan 3. Kişi ise iyiniyet durumuna göre sebepsiz zenginleşme veya haksız fiil hükümleri çerçevesinde tazminattan sorumlu olacaktır. Malzeme maliki tazminatını yalnızca bir kişiden tazmin edebilecektir.

3.kişinin hakları:

3. Kişinin talep hakkı yalnızca arazi malikine karşıdır, malzeme malikine karşı herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. Arazi malikinden ise duruma göre vekaletsiz iş görme yahut vekalet hükümleri uyarınca talepte bulunabilecektir.

Taşkın Yapı Nedir?

Taşkın yapının söz konusu olabilmesi için iki komşu arazinin varlığı aranmaktadır. İki komşu araziden birinin maliki kendi arazisi üzerinde bir yapı inşa ederken kendi arazisinin sınırlarını aşar ve komşu arazinin sınırlarını ihlal ederse taşkın yapı meydana gelecektir. Taşkın yapı üst arza tabidir kuralının istisnasını oluşturmaktadır.

Taşkın yapıyı düzenleyen Türk Medeni Kanunu 725. Maddesine göre; “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.” Görüldüğü üzere taşkın yapının taşan kısmının mülkiyetinin akıbeti yapı sahibinin irtifak hakkı sahibi olup olmadığına göre farklılık arz etmektedir.

Taşkın Yapı Malikinin İrtifak Hakkı Sahibi Olması

Taşkın yapıyı yapan kişiye komşu arazi üzerinde bir irtifak hakkı tesis edilmişse bu takdirde komşu arazi sahibinin yapının taşırılmasında rızası olduğu kabul edilmektedir. Bu halde ise taşan kısım “üst arza tabidir” ilkesinin aksine üzerinde bulunduğu arazinin değil yapının bütünleyici parçası olacak ve taşan kısmın mülkiyeti yapının malikine ait olacaktır.

Taşkın Yapı Malikinin İrtifak Hakkı Sahibi Olmaması

Taşkın yapının taştığı arazi üzerinde yapı sahibinin herhangi bir irtifak hakkı bulunmamaktaysa bu halde taşkın yapının akıbeti farklılık arz edecektir. Taşkın yapının taşmasına katlanmayı taahhüt etmemiş olan arazi malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde taşmaya itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Arazi malikinin itirazı halinde yapı maliki kanundaki haklarından yararlanamayacak, taşan kısım kaldırılacaktır. Öğrenme tarihinin objektif esaslara göre mi subjektif esaslara göre mi tespit edileceğine ilişkin Yargıtay kararlarına göre bir tespit yapılmaktadır. Yargıtay’ın görüşüne göre öğrenme tarihi yapının görünebilir olmaya başladığı tarihten itibaren başlamalıdır. Aksi halde arazi malikinin subjektif olarak öğrenme tarihinin esas alınması hakkaniyete aykırılık teşkil edebilecektir.

Taşkın yapının malikinin iyiniyetli olması halinde ve arazi sahibinin yasal süre içerisinde taşmaya itiraz etmemesi halinde yapı malikinin birtakım hakları bulunmaktadır. Durum ve koşullardan yapının kalmasının hakkaniyete en uygun seçenek olması halinde yapı maliki komşu arazide yapının taştığı kısım üzerinde bir irtifak hakkı yahut mülkiyet hakkı talebinde bulunabilir. İrtifak hakkı genelde üst hakkı olarak karşımıza çıkmaktadır. Arazi maliki mülkiyet hakkı yahut irtifak hakkından hangisini tahsis edeceği konusunda özgürdür. Yapı maliki bu hak tesisi karşılığında bedel ödeme borcu altına girecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Gerek taşkın yapı gerekse haksız inşaat hallerinde kanundan doğan haklarını kullanan taraflar taleplerini dava yolu ile ileri sürebileceklerdir. Söz konusu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ayrıca taşkın yapı , Taşkın yapı hukuka uygun mu , Haksız yapı ne demek, taşkın yapı ihtarname örnekleri , taşkın yapı temkilen tescil, taşkın yapı itiraz süresi gibi ve benzeri her konularda daha ayrıntılı danışmanlık hizmeti alabilmek için hukuk büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.