A.  Giriş

Sözleşme özgürlüğü prensibi gereği konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli, sözleşmenin başlangıcında taraflarca serbestçe belirlenebilir.

Kira bedelinin belirlenmesinde taraflara tanınan bu serbesti, ancak kira bedelinin sözleşmenin başlangıcında belirlenmesi halinde söz konusu olacaktır. Zira 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), konut veya çatılı işyeri ihtiyacı içinde olan ve kira sözleşmesinin zayıf tarafı kabul edilen kiracıyı korumak amacıyla izleyen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi noktasında bazı kısıtlamalar getirerek bir bakıma sözleşme özgürlüğü prensibini sınırlamaktadır.

B.  Kapsam

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli olarak yapılmış olsa dahi kira sözleşmesi kiracı istemedikçe sürenin sonunda kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır.

Yine TBK uyarınca kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahipken, kiraya veren ancak kira sözleşmesi 10 uzamış kira dönemi geçtikten sonra genel hükümler uyarınca fesih bildirimiyle  sözleşmeyi sürenin sona ermesine dayanarak feshedebilir.

Dolayısıyla, belki yıllarca sürecek olan kira sözleşmesinde, tarafların başlangıçta belirlediği kira bedelinin sabit kalması ekonomik rasyonelite gerçekleri ve enflasyon gereği beklenemeyeceğinden, taraflar anlaşamazsa kira bedeli ancak dava yoluyla tespit edilebilecektir.

C.  Genel Olarak Kira Tespit Davaları

Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını kiralayan, malik veya kiracı açabilir. Kira tespit davası açılmasının ilk şartı, kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmasıdır.Bu dava, kira süresince her zaman (Kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı durumlar hariç olmak kaydıyla) açılabilir. Ancak, mahkeme tarafından tespit edilecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanabilmesi için kiraya veren, kira tespit davasını:  Yeni kira dönemin başlangıcından en az 30 gün önce veya  Yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla izleyen yeni kira yılının bitmesinden önce açmış olmalıdır. Aksi durumda mahkemece belirlenecek olan kira bedeli takip eden kira dönemi için geçerli olacaktır. Ancak kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Nitekim kira sözleşmesinde artış yapılacağına dair hüküm olması ile birlikte artış oranının belirsiz olması durumunda da tespit davası açılmasında hukuki yararın var olduğu kabul edilmektedir.

D.  Sonuç

Özel hukukta sözleşme özgürlüğü ilkesi kural olarak kabul edilse de, bazı hallerde, özellikle sözleşmenin zayıf tarafını korunmak amacıyla sözleşme özgürlüğü sınırlandırılmaktadır. Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi bakımından da böyle bir sınırlama söz konusudur. TBK uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasından yüksek olmamak koşulu ile kira sözleşmesinde artış oranı belirleyebilirler. Tarafların kira bedeli konusunda anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirleneceği zaman dilimi olarak ise yasada beş yıllık süre öngörülmüştür. Buna göre, sözleşmede kira bedeli artış oranı belirlenmemiş olsa bile beş yılın sonunda, taraflar kira bedelinin tespitini talep edebileceklerdir. Bu halde, kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Kira tespit davası kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Buna karşılık, kira bedelinin tespiti için açılacak davada, kararın etkisi bakımından davanın açılacağı zaman önem taşımaktadır. Kira tespit davası, yeni kira dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunularak izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa; mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır. Bu sürelere uygun şekilde açılmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar bir sonraki kira döneminde uygulanabilecektir.