GİRİŞ

Bilindiği üzere, 6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“Türk Borçlar Kanunu” veya “TBK”) kiraya verenlerin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini süresinden önce veya süresi sona erdiğinde feshetmeleri kanunda belirtilen sınırlı durumlarda mümkün olmaktadır. Bu nedenle, özellikle son dönemlerde piyasada yaşanan dalgalanmalar sonucunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenlerin kira bedelinin artırılmasını talep etmesi, bu taleplerin de kiracılar tarafından kabul görmemesi sebebiyle kiraya verenlerin tahliye davası açtıklarına sıkça şahit olmaktayız. İşbu tahliye davalarının kiraya verenler tarafından açılabilmesi için TBK’da sınırlı haklar tanındığından kiraya verenler tarafından tahliye taahhütnamesi alınması sıkça başvurulan bir yöntem haline gelmiştir. İşbu yazımızda tahliye taahhüdünün hukuki niteliği, geçerliliği ve geçerli bir taahhüde dayanarak yapılabilecek tahliye aşamaları ele alınmıştır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Tahliye taahhütnamesi en geniş tasviri ile kiracı tarafından taşınmazın belli bir tarihte tahliye edileceğine dair kiraya verene yazılı olarak üstlenmesidir. İşbu husus TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrasında ele alınmıştır:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu kapsamda tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebileceğinin altı çizilmekle beraber işbu taahhüdün hukuken geçerli kabul edilebilmesi, belirli şartlara bağlıdır. Başka bir söylemle genel hükümlere tabi olarak akdedilmiş kira sözleşmelerinde TBK 352/1 hükmü uygulama alanı bulmayacak ve bu kapsamda bir tahliye taahhüdü yapılamayacaktır.

Tahliye taahhüdünün amacı kiracının kiraya verene karşı belirli bir tarihte kiralananın boşaltmayı taahhüt etmesi olup bu kapsamda kiraya veren başkaca bir sebebin varlığına gerek duymaksızın ve tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin kira ilişkisini sona erdirme imkanına sahip olmasıdır.

Mevzuatta yer verilmiş olmasına karşın yazılı tahliye taahhüdünün hukuki niteliği öğretide tartışmalıdır. Bu kapsamda ilk görüşe göre Kiracı’ya taahhüt edilen tarihte bir ikale sözleşmesi yapma borcu yükleyen bir sözleşme olarak  ikinci görüşe göre ise Kiracı’ya belirli bir tarihte kiralananı tahliye etme yükümlülüğü getiren ve kiraya verene de tahliyeyi bir aylık kanuni süre içerisinde talep etme hakkı veren bir borçlandırıcı işlem olarak nitelendirilmekte ve diğer bir görüşe göre söz konusu taahhüdün ikale sözleşmesi olarak nitelendirilmesine ek olarak işbu sözleşmenin şarta ve vadeye bağlı olduğu görüşüdür. Son görüş özelinde belirtilen vade Kiracı’nın kiralananı boşaltmayı taahhüt etmiş olduğu tarih olup şart ise kiraya verenin tahliye taahhüdünde belirtilen vadeden itibaren bir ay içerisinde tahliyeyi talep etmesi olarak değerlendirilmektedir. 

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Tahliye taahhüdünün her ne kadar hukuki niteliği doktrinde tartışmalı ise de kanun kapsamında aranan geçerlilik şartları açıkça belirlenmiştir. Bunlar:

Taahhüdün yazılı olması

TBK’da kira sözleşmesinin şekline ilişkin bir kısıtlama yer almamakla birlikte tahliye taahhüdüne ilişkin şekil şartı aranmaktadır. Bu kapsamda ayrıca bir kriter belirlenmemiş olmakla taahhüdün adi yazılı şekilde yapılması yeterli görülmüştür. Kiracı’nın imzasının kendisine ait olmadığını ileri sürmesi ihtimalini bertaraf etmek amacı ile işbu taahhüt metninin noter vasıtası ile düzenleme şeklinde yapılması da mümkündür. Kiracı’nın tek kişi olmaması halinde ise işbu taahhüdün tüm kiracılar tarafından söz konusu şekil şartına uyularak verilmesi gerekmektedir. Aksi halde taahhüt hüküm ifade etmeyecektir.

Taahhüdün Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması

Kiracı bizzat tahliye taahhüdü verebileceği gibi yetkili temsilcisi de tahliye taahhüdü verebilmektedir. Vekaletname ile de tahliye taahhüdü verilebileceği hususunda özel yetki şartı aranıp aranmadığı hususu doktrinde tartışmalıdır. Bir görüş uyarınca özel yetki gerektiği savunulmakla birlikte diğer baskın görüşe göre ise kira sözleşmesi akdetmeye yetkili vekilin tahliye taahhüdü de akdedebileceği savunulmaktadır. 

Taahhüdün Kiracı’nın kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiğine dair bir beyan içermesi

TBK’nın tahliye taahhüdüne ilişkin maddesi uyarınca Kiracı veya yetkili temsilcisi vasıtası ile akdedilmiş olan tahliye taahhütlerinde tahliye tarihinin belirtilmiş olması şart koşulmuştur. İşbu konu özelinde bir görüşe göre taahhüdün kesin ve belirlenebilir bir gün içermesi gerektiği savunulmakla birlikte, diğer bir görüşe göre taahhütte tahliye günü belirtilmeksizin sadece tahliye ayının belirtilebileceği bu kapsamda verilen taahhütlerde ise belirtilen ayın son gününün tahliye günü olarak kabul edilmesi gerektiği savunulmaktadır.

Değinilmesi gereken diğer bir husus ise, tahliye taahhüdünde yer alan gerek imza gerek ise tahliye tarihlerinin boş bırakılarak matbu metne imza atılmasıdır. İşbu boşlukların sonradan doldurulması her ne kadar geçersiz olsa da işbu hususun ispat edilmesi bizzat kiracıya aittir.  Hal böyle iken, bu hususun kiracı tarafından ispatlanamadığı durumda taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 Tarih ve 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ilamı).

Taahhüdün kiralananın Kiracı’ya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması

Önemle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinden önce verilen tahliye taahhütleri ve hatta kira sözleşmesi yapılmış olmakla birlikte kiralananın kiracıya tesliminden önce yapılmış olan tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilmektedir. Kanun koyucu açık bir biçimde tahliye taahhütlerinin geçerli olmasının kiralananın teslim edilmiş olması şartına bağlı kılmıştır. Bu kapsamda yine tahliye tarihinde olduğu gibi taahhütname imza tarihinin boş bırakılması ve sonradan doldurulması durumları ile sıkça karşılaşılmaktadır. Bu kapsamda Yargıtay’ın içtihatlarında ispat yükünün Kiracı’da olduğunu ve mevcut durumu ispat edememesi halinde sonuçlarına katlanması gerektiği belirtilmiştir. Diğer taraftan, Kiracı’nın baskı ve cebir altında mevcut taahhüdün imzalatılmasını takiben irade sakatlığı nedeniyle TBK’nın 39. maddesi uyarınca taahhüdün iptali talebinde bulunma hakkı mevcuttur. Söz konusu iptal taleplerinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise kanunen şart koşulmuş olan bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde talepte bulunulması gerektiğidir. 

GEÇERLİ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANILARAK YAPILACAK TAHLİYE

Geçerli bir şekilde akdedilmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiracı, işbu taahhütte belirttiği tarihte kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı tarafından mevcut ve geçerli tahliye taahhüdüne aykırı biçimde kiralanan tahliye edilmez ise; kiraya veren tarafından tahliye için icra yoluna ya da dava yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır. Başka bir söylem ile tahliye taahhüdü kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmayacaktır. Aşağıda sayılmış olan tahliye yollarına başvurmadan önce gözetilmesi gereken en önemli husus ise taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde bu yola başvurulması gerektiğidir. Nitelik itibarıyla işbu süre hak düşürücü olup hakim tarafından resen nazara alınacak ve bu süreye riayet edilmeksizin başvurulan tahliye talepleri yargı nezdinde kabul görmeyecektir.

İcra Vasıtası İle Tahliye

Kiracının taahhüt tarihinde kiralananı tahliye etmemesi halinde; taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 272. maddesi uyarınca, kiracı aleyhine ilamsız icra takibine başlanabilmektedir. Bu kapsamda ilgili icra müdürlüğünce tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren yedi günlük itiraz süresi başlamakta olup bu süre içerisine itiraz edilmesi durumunda takip duracaktır. Kiraya veren işbu takibin devamı için 6 aylık süre içerisinde kiralananın tahliyesi için icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması talepli ya da 1 senelik süre içerisinde sulh hukuk mahkemesine itirazın iptali talepli dava için başvurma imkanına sahiptir. Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda imzalanmış olması durumunda kiraya veren tarafından daha hızlı ve pratik olması amacıyla itirazın kaldırılması davasının açılabilecektir. Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda imzalanmamış olması durumunda ise kiracının imzaya itiraz etme hakkı bulunduğundan, imzaya itiraz yapılmış olması durumunda davaya bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olacaktır. 

Dava Vasıtası İle Tahliye 

Kiracı, Kiraya Veren ile mutabık kalmış olduğu bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı ve geçerli olan bir taahhütname ile taahhüt etmiş olması durumunda Kiraya veren işbu taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde Kiracı aleyhine taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilecektir. Önemle belirtilmelidir ki kanun kapsamında da belirtilen 1 aylık süre hak düşürücü nitelikte olup kullanılmaması halinde Kiraya Veren tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliye edilmesini talep edemeyecektir. Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus ise TBK’nun 353. maddesi uyarınca, kiraya verenin en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya bildirim yapılarak kiralananı tahliye edeceğini belirtmiş olması halinde, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır. Bununla birlikte, kiralananın kira ilişkisi süresi içerisinde mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda yeni malikin Kiracı’ya karşı geçerli olan tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabileceği kabul edilmektedir. 

Şartlı Tahliye Taahhütnamesi

Diğer taraftan tahliye taahhütnamesinin şarta bağlı olarak düzenlenip düzenlenemeyeceği konusu doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre, TBK’nun 170. Maddesi uyarınca sözleşmelerin şarta bağlı olarak düzenlenebileceği belirtildiğinden kira sözleşmelerinin şarta bağlı olarak sona ermesi kararlaştırılabilmektedir. İşbu hususa örnek olarak, kiracının, kiralanana ait kira borcunu  belirlenen tarihe kadar ödememesi, kiralananın 3. kişiye satılması gibi hallerde tahliye taahhüdü verilebilir. Diğer bir görüşe göre ise, bu tür tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi belirsiz olduğundan ve kanunen tarih konusunda şüphe olmaması gerektiğinden böyle bir taahhüt geçersizdir. Şartlı tahliye taahhütnameleri şartın gerçekleşmesi ile birlikte kiralananın tahliye edilmesi imkanını verecek olup şart içermeyen tahliye taahhütnameleri ile aynı koşullarda icra edilecektir. Bununla birlikte, Yargıtay uygulamasına göre, yazılı tahliye taahhüdünün koşula bağlanması mümkündür. 

“Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.04.2009 tarihli ve E. 2009/1388 K. 2009/2938 sayılı ilamı; “Davacı kiralayanın icra takibinde dayandığı tahliye taahhüdü kira ve aidat borçlarının ödenmesi şartına bağlanmıştır. Eski Borçlar Kanunu’nun 149. maddesi hükmü gereği sözleşmeler şartlı yapılabiliyorsa bunun doğal sonucu olarak tahliye taahhütnameleri de şartlı düzenlenebilir. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesi ile güncellik kazanır ve icra takibinin de şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir.”

“Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/11188 E.2016/839 K.; Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanunu’nun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu’nun170.maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre her ne kadar davalı icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş ise de davalı bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediğinden taahhüt geçerli hale gelmiştir. Bu durumda, kiralananda oturulurken verilen yazılı taahhüde dayalı olarak tahliye tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içerisinde 30/03/2015 gününde başlatılan icra takibine yapılan itirazın şartın gerçekleşmesi sebebiyle haksız olduğu anlaşıldığından, mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, şartlı olarak düzenlenen taahhüdün geçersizliğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Sonuç

Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi ve devamı maddelerde düzenlenmiş olup ayrıca bir tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin kira sözleşmesinin sona erdirilerek kiralananın tahliye edilmesi imkanını Kiraya Veren’e sağlamaktadır. Bu taahhüt, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte kiralananı boşaltma ve kiraya verene geri teslim etme yükümlülüğünü içermektedir. Ancak, taahhüt tarihine uygun şekilde tahliye gerçekleştirilmezse, kiraya verenin haklarını korumak adına belirli yasal yolları kullanma hakkı doğar. Kiraya veren, kiracının taahhüde uymadığı durumlarda icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir veya dava açabilir.

Tahliye sürecinde gözetilmesi gereken önemli bir husus ise taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içinde icra ya da dava yoluna başvurulmasıdır. Bu süre, tarafların haklarını koruma açısından kritik öneme sahiptir. Kiraya veren, tahliye talebini bu süre içinde yapmazsa, yargı nezdinde kabul görmeme riskiyle karşı karşıya kalabilir. 

Sonuç olarak, kira sözleşmelerinde yer alan yazılı tahliye taahhüdü, kiracının belirtilen tarihte kiralananı tahliye etme yükümlülüğünü içermektedir. Bu taahhüde uymayan kiracılarla ilgili olarak kiraya verenin icra veya dava yoluyla haklarını koruma hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu süreçte dikkate alınması gereken dava açma veya icra takibi başlatma süresi, tarafların hukuki haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.